国土交通省の認定を取得した鉄筋プレハブ系住宅 アパート経営専門店 セレコーポレーション

アパート経営の事例紹介

敷地能力を最大限に引き出すことに成功。

今回ご紹介する事例は、地下鉄有楽町線千川駅から徒歩3分の立地にあるH様邸です。 もともとは、3棟の木造古アパート(計18世帯)が建っており、一部風呂無しの物件でしたが、立地条件が大変良い為に入居率は築年数の割に良い状態を推移していました。

しかし、建物の老朽化が進んだことと耐震性の低い建物を貸し続けることは、オーナーとしていかがなものかとの考えから建替えを計画することになりました。

建て替えるならいままで以上の収益を。そのためには賃貸住宅専門の業者に。

お問い合わせを頂いたときは、既に大手数社からの提案と見積りを受けている状態でしたが納得できる提案が出てこなかった為、賃貸住宅専門の当社にお声がかかりました。

オーナー様の要望として
  • ①長期的に安定収入が見込める建物にすること
  • ②現状よりも収益を良くすること
  • ③費用を出来るだけ抑えること

市場調査の結果、千川駅徒歩3分であり、池袋駅へも徒歩25分で行ける好立地の為、単身者向けのプランで方向性は直ぐに固まりました。

アパート経営の事例紹介

厳しい条例を企画力でクリア、希望の3階建て12世帯を実現。

敷地調査の結果、3階建ての12世帯で提案する方向になったのですがクリアしなければならない3つのハードルが出てきました。

  • ①南道路でプランは造りやすいが道路 幅が4Mであること(南面からの道路斜線制限)
  • ②東京都の第2種高度の斜線制限(北側全域と東側の一部に斜線制限)
  • ③建築地が豊島区の為、
     29㎡未満の世帯数が8世帯を超えると1世帯50万(計600万円)のワンルーム税がかかること。

最も苦労したことは、方向の違う数々のハードルをバランス良く組み入れ、空間的にゾーニングし、オーナー様の要望を満たすことでした。

対応点
  • a 道路側の斜線制限に対し、天空率・斜線壁を採用
  • b 北側の斜線制限に対し、設計地盤の変更・葺きおろし採用
  • c ワンルーム税に対し、面積ボリュー ム調整で対応(29㎡以上が4世帯、29㎡未満を8世帯の計12世帯)

長期的な入居を確保するために入居者への配慮を最優先に。

そして建て方だけではなく、長期的な入居を確保する為にマンションタイプのようなオートロックシステムを採用し安全性を高め、外観は上品に内階段タイプを採用したことにより、入居者の方が雨の日でも濡れず部屋に入れるように配慮しました。

入居者の選択を広げる為、インターネット環境はNTTの光ブロードバンドとCATVの両方を導入致しました。 北側の斜線制限が発生した空き地には屋根付き駐輪場を設置し、南側の斜線制限で発生した空き地にはBOXタイプのゴミ置き場を設置し、周囲の環境にも配慮を致しました。

その結果、お引渡しが異動時期ではない7月下旬にもかかわらず、10部屋が申し込みの状態。1週間後には、満室の状態になりました。

アパート経営の事例紹介
アパート経営の事例紹介

駅近とオートロックシステム採用により、女性の方が大半を占める入居状況となりました。
今回は費用(税金)を回避しつつ、
敷地の持っている能力を最大限に引き出すことに成功した事例であったと思います。

地域によって異なる法規・税制・周囲の環境、そしてオーナー様のご希望に添えるような土地活用を今後も提案していきたいと思います。

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